بیع

به طور کلی هنگامی که مالک مال، یعنی فروشنده در ازای دریافت پول، مالیکت مال خود را به شخص دیگری، یعنی خریدار واگذار می‌کند و در مقابل خریدار نیز با دریافت مال از فروشنده پول خود را در اختیار وی قرار می‌دهد عقد بیع صورت گرفته است.

طبق ماده ۳۳۸ قانون مدنی عقد بیع عبارت است از: «بیع عبارت است از تملیک عین به عوض معلوم». به بیان دیگر، عقد بیع عقدی است تملیکی که موجب انتقال مالکیت مبیع از فروشنده به خریدار و انتقال ثمن معامله از خریدار به فروشنده می گردد. گفتنی است که در عقد بیع معوض یعنی مورد معامله به صورت مجانی به طرف مقابل داده نمی شود و اگر این گونه باشد عمل حقوقی مورد نظر عقد بیع نخواهد بود.

همچنین به مورد معامله مانند آپارتمان، باغ و … در اصطلاح حقوقی «مبیع» گفته می شود و ارزش پولی که بابت آن پرداخت می شود را اصلاحاً «ثمن» معامله می نامند؛ به این ترتیب، معاملاتی که عوضین آن مبیع و ثمن باشند را عقد مبیع گویند. به عبارت دیگر، معاملاتی که یک طرف آن پول باشد عقد بیع نام دارد.

ارکان عقد بیع چیست؟

عقد بیع مانند هر قراردادی دارای ارکانی است که از جمله آنها می توان به موارد زیر اشاره کرد:

ایجاب و قبول

ایجاب به معنای انشای معامله توسط فروشنده و قبول، اعلام رضایت به معامله توسط خریدار است. به طور مثال اگر فروشنده بگوید این اتومبیل را به مبلغ ۱۰ میلیون تومان فروختم و خریدار بگوید خریدم، اولین رکن تشکیل دهنده عقد بیع، یعنی ایجاب و قبول رعایت شده است. به عبارت دیگر، ایجاب و قبول در عقد بیع به معنای توافق فروشنده و خریدار در مورد قرارداد خرید و فروش است .

به زبان ساده تر ایجاب یا یشنهاد فروش از طرف فروشنده اولین مرحله از انعقاد یک قرارداد خرید و فروش است؛ مثل اینکه فروشنده ای خانه خود را در بنگاه معاملات برای فروش قرار می دهد. این کار به معنی آن است که فروشنده قصد فروش خانه خود را دارد . به این ترتیب، خریدار نیز با پذیرش پیشنهاد فروش از سوی فروشنده، مرحله قبول را شکل می دهد. بنابراین، می توان گفت ایجاب به معنای پیشنهاد فروش از طرف فروشنده و قبول به معنای پذیرش پیشنهاد فروش از طرف خریدار است.

متعاملین

بایع (فروشنده) و مشتری (خریدار) طرفین عقد بیع محسوب می‌ شوند و از آنجایی که به‌ واسطه عقد بیع در اموال و دارایی خود دخل و تصرف می کنند به لحاظ قانونی لازم است تا برای انعقاد معامله عاقل، بالغ و رشید بوده و قصد و رضایت در انعقاد عقد داشته باشند، زیرا معامله‌ با شخص مست و بیهوش و شخص فاقد قصد، باطل است. یکی دیگر از ویژگی های متعاملیلن اهلیت طرفین معامله است. رکن بعدی عقد بیع، دو طرف این قرارداد هستند. خریدار و فروشنده دو طرف اصلی در عقد بیع هستند که به آنها متعاملین یعنی دو طرف عقد بیع یا منعقد کنندگان قرارداد نیز گفته می شود.

ثمن

یکی دیگر از ارکان تشکیل دهنده عقد بیع ثمن است که از جانب خریدار در قبال دریافت مبیع به فروشنده پرداخت می‌شود. به طور کلی، ثمن به معنای بهایی است که ضمن معامله و عقد بیع مشخص می شود تا خریدار آن را در ازای مبیع به فروشنده بپردازد. بنابراین، ثمن را باید مشتری به فروشنده بپردازد و مبیع را باید فروشنده به بایع تسلیم نماید .

مبیع

از دیگر از ارکان اصلی عقد بیع وجود یک مال برای فروش است که در اصطلاح حقوقی به آن مبیع گفته می شود. در حقیقت، مبیع کالایی است که فروشنده به خریدار می فروشد و یا خریدار آن را از فروشنده خریداری می کند. این مال باید شرایط مال مورد معامله را از قبیل قابلیت خرید و فروش و انتقال، قابلیت تسلیم، مالیت داشتن و … را نیز داشته باشد تا بتوان آن را مورد خرید و فروش قرار داد که در ادامه به جزئیات بیشتر در این زمینه خواهیم پرداخت.

مبیع باید دارای چه ویژگی هایی باشد؟

برای آنکه عقد بیع به شکلی صحیح صورت پذیرد مبیع باید دارای ویژگی هایی باشد که از جمله آنها می توان به موارد زیر اشاره کرد:

هنگام عقد موجود باشد

اگر مبیع عین معین یا در حکم عین معین باشد، باید در هنگام عقد موجود باشد. خرید و فروش مال معینی که وجود خارجی ندارد باطل است. برای مثال چنانچه کشاورزی یک خروار از گندم ‌های انبار خود را بفروشد بیع در صورتی صحیح است که این مقدار گندم در انبار موجود باشد. پس اگر کشاورز یک خروار گندم نداشته باشد بیع به دلیل فقدان موضوع باطل است.

مبیع باید مالیت داشته باشد

عقد بیع در صورتی صحیح است که موضوع آن مالیت داشته باشد. اما نکته مهم آن است که مالیت داشتن بین دو طرف عقد کافی است و نیازی نیست که موضوع عقد در میان تمام مردم مالیت داشته باشد. یک مثال ملموس در این زمینه فروختن یادگاری ‌های خانوادگی است، اشیایی که برای دیگران ارزش مادی ندارد ولی قطعا برای فروشنده در زمره کالاهای با ارزش قرار دارد. بنابراین، اگر بخواهیم این بیع را باطل بدانیم برخلاف منطق و عرف است چرا که مالیت مفهومی نسبی است، بدین معنا که ممکن است مالی برای یک شخص دارای مالیت باشد اما برای عده‌ ای مالیت نداشته باشد.

مبیع قابل خرید و فروش باشد

طبق ماده ۳۴۸ قانون مدنی، بیعِ چیزی که خرید و فروش آن از لحاظ قانونی ممنوع باشد، باطل است. بطلان بیع ممکن است به دلایل زیر صورت گیرد:

تعلق پاره ای از اموال به عموم مردم؛ گاهی بطلان بیع به این دلیل است که آن مال جزءِ اموال عمومی است و نمی ‌تواند به مالکیت اشخاص درآید؛ مانند پل‌ ها، راه‌ ها، باغ‌ های ملی و …

گاهی اراده‌ مالک می ‌تواند مال متعلق به خود را غیرقابل فروش کند؛ مانند مالی که از جانب مالک وقف شده است و از نظر قانونی بیع مال وقف صحیح نیست

حفظ منافع عمومی نیز باعث می‌شود دولت‌ ها خرید و فروش پاره ‌ای از اموال را ممنوع کنند؛ مانند اشیای عتیقه، مواد مخدر، خرید و فروش اسلحه و …

مبیع باید معلوم و معین باشد

مبیع باید معلوم بوده و خریدار و فروشنده بدانند که چه چیزی می‌گیرند و در برابر آن چه می‌ دهند. همچنین، مراد از مبیع معین آن است که مبیع مردد بین دو چیز نباشد. خریدار و فروشنده باید فرد مبیع را بشناسند و مبیع جنبه‌ احتمالی نداشته باشد. بنابراین، می توان گفت معامله ‌ای که مبیع در آن مبهم یا مردد باشد باطل است. از سوی دیگر، مبیع باید قابلیت تسلیم داشته باشد؛ موضوع بیع باید مالی باشد که فروشنده قدرت تسلیم آن را داشته باشد، در غیر این‌ صورت عقد باطل است. هدف از لزومِ داشتن قدرت بر تسلیم آن است که مبیع در اختیار خریدار قرار گیرد.

 

آثار عقد بیع چیست؟

مطابق با ماده‌ ۳۶۲ قانون مدنی، آثار یک عقد بیع که به شکلی صحیح واقع شده باشد به شرح زیر می باشد:

به مجرد وقوع بیع، مشتری مالک مبیع و بایع مالک ثمن می ‌شود. نخستین اثر عقد بیع تبدیل مالکیت است؛ به این معنا که با انعقاد عقد بیع، مشتری مالک مبیع و تمام منافع آن می ‌گردد و فروشنده مالک ثمن می‌ شود، به‌ گونه ای که می ‌توانند هرگونه تصرفی را که بخواهند در مال خود اعمال کرده و حتی آن را با یک عقد جدید به غیر واگذار کنند.

یکی دیگر از آثار عقد بیع تعهداتی است که برای هریک از طرفین در ضمانت جنس مورد معامله حاصل می‌شود. به عبارت دیگر، عقد بیع بایع را ضامن درک مبیع و مشتری را ضامن درک ثمن می‌ کند. بنابراین، در صورتی که پس از عقد بیع و دریافت ثمن مشخص گردد که مبیع متعق به غیر بوده است، مشتری حق دارد برای اخذ ثمن به بایع رجوع کند و چنانچه از فساد بیع اطلاعی نداشته باشد بایع باید از عهده‌ تمام خسارت‌ های وارده به مشتری نیز برآید. در رابطه با ثمن نیز همین قاعده حاکم است.

عقد بیع، بایع را ملزم به تسلیم مبیع می‌کند. بنابراین، تعهد بایع بر تحویل مبیع بر اساس شروط مورد توافق طرفین در قرار داد از آثار عقد بیع محسوب می شود.

عقد بیع مشتری را به تأدیه ثمن ملزم می‌کند. بنابراین، تعهد مشتری بر تحویل ثمن نیز یکی دیگر از آثار عقد بیع است.